買房前最重要的問題是「每個月要繳多少？」房貸月付金取決於三個數字：貸款金額、年限與利率，以及還款方式。這篇用 1,000 萬貸款的實際數字，說明房貸怎麼計算、等額本息與等額本金差在哪，以及年限與利率的影響。
- 1,000 萬、利率 2.2%：20 年月付約 51,541 元、30 年約 37,970 元、40 年約 31,345 元。
- 年限越長月付越低、總利息越高：20 年總利息約 237 萬，40 年約 505 萬。
- 等額本金首月月付較高（30 年首月約 46,111 元），但總利息比等額本息少約 36 萬。
- 利率每升 0.25%～0.3%，800 萬 30 年房貸月付約多 1,000～1,200 元。
房貸月付金公式
台灣房貸大多採等額本息（本息平均攤還），每月繳款金額固定：
月付 = 貸款 × i × (1 + i)^n ÷ [ (1 + i)^n − 1 ] （i = 年利率 ÷ 12，n = 總期數）
例如貸款 1,000 萬、年利率 2.2%、30 年（360 期）：i = 0.022 ÷ 12 ≈ 0.001833，代入公式，每月約 37,970 元。前期繳的錢大多是利息，後期才主要是本金。
貸款年限怎麼影響月付與總利息？
| 1,000 萬、2.2% | 月付 | 總利息 |
|---|---|---|
| 20 年 | 約 51,541 元 | 約 237 萬 |
| 30 年 | 約 37,970 元 | 約 367 萬 |
| 40 年 | 約 31,345 元 | 約 505 萬 |
從 30 年拉長到 40 年，月付只少約 6,600 元，但總利息多了約 138 萬。選年限時，建議找「月付負擔得起、總利息又能接受」的平衡點，不要只看月付最低。
免費試算工具輸入你的房價、頭期款與利率，算出月付與完整攤還表立即試算等額本息 vs 等額本金
| 等額本息 | 等額本金 | |
|---|---|---|
| 每月繳款 | 固定 | 首月最高，之後逐月下降 |
| 1,000 萬、30 年、2.2% | 每月約 37,970 元 | 首月約 46,111 元 |
| 總利息 | 約 367 萬 | 約 331 萬 |
| 適合 | 首購族、預算固定 | 收入高、想省利息 |
等額本金每月還固定本金（1,000 萬 ÷ 360 ≈ 27,778 元），再加上剩餘本金的利息，所以前期月付較高，但本金還得快、總利息較少。多數首購族選等額本息，因為月付固定、好規劃。
利率變動的影響
台灣房貸多為機動利率，會隨央行利率調整。以 800 萬、30 年等額本息為例：
| 年利率 | 月付 | 總利息 |
|---|---|---|
| 2.0% | 約 29,570 元 | 約 265 萬 |
| 2.2% | 約 30,376 元 | 約 294 萬 |
| 2.5% | 約 31,610 元 | 約 338 萬 |
| 3.0% | 約 33,728 元 | 約 414 萬 |
買房前建議做「壓力測試」：若利率上升 0.5%～1%，月付是否仍在負擔範圍內。
每月多還一點，效果驚人
同樣 800 萬、30 年、2.2%，每月多還 3,000 元直接還本金，大約可以提早 43 期（約 3.6 年）還清，總利息少付約 39 萬元。年終、加薪時多還一點，是最穩健的「投資」之一，詳見 提前還房貸還是投資。
房貸試算還要注意什麼？
常見問題
房貸月付金怎麼算最快？
最快的方式是用房貸計算機輸入貸款金額、年限與利率。若要自己算，等額本息月付 = 貸款 × i × (1+i)^n ÷ [(1+i)^n − 1]，其中 i 是年利率 ÷ 12、n 是期數。
等額本金一定比較省嗎？
在相同利率與年限下，等額本金的總利息通常比較少，因為本金還得比較快；代價是前期月付較高。1,000 萬、30 年、2.2% 的例子中，等額本金約可少付 36 萬利息。
房貸利率每升 0.25% 影響多少？
以 800 萬、30 年為例，利率從 2.2% 升到 2.5%，月付約多 1,234 元、總利息約多 44 萬元。可以用房貸計算機的利率變動表一次看到各種情境。
房貸年限越長越好嗎？
年限越長月付越低，但總利息越高。1,000 萬、2.2% 的房貸，20 年總利息約 237 萬，40 年則約 505 萬，差了一倍以上。